Fairvesta – der Immobilienmarkt und der Verkehrswert.
Fairvesta – der Immobilienmarkt und der Verkehrswert.
Der Mainstream der deutschen Anleger folgt richtigerweise einem Trend, den internationale Großanleger bereits vor einiger zeit gesetzt haben: Dem Fokus auf den deutschen Immobiliensektor. Der deutsche Immobilienmarkt kommt wieder ins Bewusstsein von deutschen Privatinvestoren und Analysten. Die Fachleute der deutschen Immobilienwirtschaft, wie auch die
fairvesta Unternehmensgruppe, haben diesen Trend bereits seit einigen Jahren zu nutzen gewusst und innovative Anlagekonzepte daraus abgeleitet.
Auch der Spezialbereich des Handels mit Immobilien aus so genannten „Sondersituationen“, so wie ihn die darauf spezialisierte
fairvesta Holding AG betreibt, blüht weit gehend im Verborgenen und ist für Investoren eine attraktive Quelle lukrativer Gewinne.
Noch immer wird in der breiten Öffentlichkeit wenig von diesen Entwicklungen berichtet, was an sich leider nicht verwunderlich ist. So hat sich die Publikumspresse im Wirtschaftsbereich vielfach vom Informations-Vorreiter zum nachträglichen Chronisten bereits längst vergangener Ereignisse entwickelt.
Der Kernbegriff, der aktuell öfters in der Öffentlichkeit gehört wird wird, ist der Begriff „Verkehrswert“, der von verschiedenen Journalisten manchmal nur als Richtschnur, und manchmal aber auch als fundamentales Werturteil über eine Immobilie benutzt wird. Der Verkehrswert spielt gerade in den Erwägungen von Immobilienspezialisten wie der
fairvesta eine Rolle. Daher ist eine verständliche Begriffsklärung angebracht.
Wie definiert er sich der „Verkehrswert“ und was muss man noch darüber wissen? Der Verkehrswert einer Immobilie ist für alle Akteure auf dem Immobilienmarkt, auch für die Tübinger
Fairvesta Holding AG eine wichtige Größe.
Wird durch den Verkehrswert doch der Preis bestimmt, der zum Wertermittlungs-Stichtag im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ am Immobilien bzw. Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Stichtag zu erzielen wäre.
Es sind dabei die objektivierbaren Faktoren, also die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerechte und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit dabei zu berücksichtigen. Jedoch sind die persönlichen und sonstige ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bei dieser Wertermittlung explizit außer Betracht.
Dies ergibt sich aus der Umschreibung des Begriffs Verkehrswert nach § 194 BauGB. Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen bei der Ermittlung des „Verkehrswerts“ hinzu. Dieser wird mit dem so genannten „Sachwertwertverfahren“ und gegebenenfalls auch mit dem so genannten Ertragswertverfahren (z.B. für bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.
Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Ermittlungszeitpunkt im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen.
Zu beachten ist bei dieser umfangreichen Definition des „Verkehrswerts“ jedoch: Davon abweichende Wertansätze, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie z.B. persönliche Umstände oder Handlungszwänge entstehen, werden bei einer solchen Durchschnittsbildung zur Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt.
Der Begriff „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ bedeutet in diesem Kontext einen Handel auf einem freien, also einem idealisierten Markt, in dem weder der Käufer noch der Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Handlungszwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Anwendung kommen. Salopp gesagt ist der Verkehrswert daher ein unabhängiges Werturteil das besagt was eine bestimmte Immobilie zum Stichtag der Verkehrswertermittlung am Markt wert wäre, hätte der Verkäufer ausreichend Zeit den Verkauf auch optimal vorzubereiten und auch sonst keinerlei Verkaufsdruck.
Nur sind Idealsituationen in der Wirklichkeit eher selten anzutreffen. Die Angelsachsen umschreiben dies mit: „life is what happens while you are making other plans“.
Hier gibt es den Sektor der so genannten „Sondersituationen“ des Immobilienmarktes, der auch die Domäne von renditeorientierten Unternehmen wie der fairvesta ist. Dabei handelt es sich unter anderem um Insolvenzmassen, um Notverkäufe aus Liquiditätsengpässen, durch Haushaltslöcher erzwungene rasche Privatisierungen von Immobilienbeständen aus öffentlicher oder auch aus kommunaler Hand oder um akut Not leidende Finanzierungen (z.B. in Schieflagen geratene Steuersparmodelle), um erbitterte Erbauseinadersetzungen verfeindeter Familien die nur noch durch Verkauf bereinigt werden können, etc. Dieser Bereich der Sondersituationen ist der Sektor, in dem sich Immobilien-Handelsfonds wie die
fairvesta Holding AG betätigen.
Im Sektor der Sondersituationen, in dem sich Immobilien-Handelsfonds wie die der
fairvesta Holding AG aus Tübingen bewegen, wird der oben definierte „gewöhnliche Geschäftsverkehr“ von persönlichen oder externen Faktoren zeitweise außer Kraft gesetzt. Bei diesen „Sondersituationen“ stehen in der Regel die Verkäufer aus den oben genannten externen oder internen Faktoren unter erheblichem Verkaufsdruck, denn sie wollen oder sie benötigen kurzfristig erhebliche Barmittelzuflüsse aus dem verkauf einer bestimmten einem Immobilie, und sind im Gegenzuge bereit bei einer sofortigen Zahlung des Kaufpreises auch erhebliche Preiskonzessionen zu machen.
Beachtet man auch, dass bei Immobilientransaktionen im Bereich Sondersituationen oftmals Objekte zu Millionensummen gehandelt werden, wird offensichtlich dass die Zahl der Käufer die nicht nur kaufen wollen, sondern auch sofort diese Kaufpreissummen zahlen können, recht überschaubar ist. Unternehmen wie die
fairvesta haben hier gegenüber anderen Investoren einen erheblichen Wettbewerbsvorteil.
Zwar ist im Bereich Sondersituationen der
„Verkehrswert“ einer Immobile nach wie vor der dem objektiven „wahren Wert“ am nächsten kommende Betrag, aber der Verkäufer verzichtet hier unter dem Druck der Umstände, ganz Bewusst und in seiner Situation auch rational richtig, auf Wert um sehr zügig an hohe Barmittel zu gelangen. Er tauscht daher gewissermaßen Wert gegen Zeit, denn er braucht schell eine Wertrealisierung, und gerade Zeit hat er nicht.
Auf der anderen Seite dieser Transaktion stehen Renditejäger wie die Tübinger Fairvesta und tauschen Zeit gegen Wertgewinn. Das Geschäftsmodell eines Immobilien-Handelsfonds ist: unter dem Verkehrswert einkaufen, nach Optimierung der Marktattraktivität (z.B. durch Sanierung, Verbesserung der Mieterstruktur, Beseitigung von Leerständen etc.) mit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen weiterverkaufen, dies in relativ kurzen Zeiträumen und in der Zwischenzeit eine attraktive Rendite aus Mieteinnahmen realisieren. Da die Fairvesta Unternehmensgruppe teilweise weit unter Verkehrswert einkaufen kann, ist es bereits hinreichend Verkaufspreise um oder schlimmstenfalls gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um überdurchschnittliche Gewinne in relativ kurzen Zeiträumen zu erzielen.
Ein echtes Beispiel zur Funktionsweise dieses Geschäftsmodells: Innerhalb von 14 Monaten konnte die Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin durchhandeln und bei dieser Transaktion einen beträchtlichen Verkaufsgewinn erzielen. Die genannten sechs Objekte mit Gesamtgestehungskosten von rund sechs Mio. € brachten den Fondsgesellschaftern der
fairvesta II. und III. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH Mieteinnahmen von rund 730.000 € und zusätzlich einen hohen Wiederverkaufsgewinn.
„Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 Prozent entspricht“, meint dazu Herr Otmar Knoll, Leiter Immobilien An- und Verkauf der Fairvesta Unternehmensgruppe.
Artikel wurde von Albert Albrecht am 09.11.2007 eingereicht.