Fairvesta – Geschäftsmodell Immobilienhandel
Fairvesta – Geschäftsmodell Immobilienhandel
Inhalt des Immobilienhandels, wie er in Deutschland derzeit z.B. von der spezialisierten
Fairvesta Unternehmensgruppe durchgeführt wird, ist der Erwerb von ertragsstarken Wohn- und Geschäftsimmobilien unter dem Verkehrswert. Da zur Zeit genügend Immobilien aus Insolvenzmassen und Liquiditätsengpässen von Großinvestoren auf den Markt kommen, sind die Immobilienpreise für Käufer mit hohen verfügbaren Liquiditätsreserven niedrig. Gleichzeitig sind die Darlehenszinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Verfügt man über hohe Liquidität ist es deshalb sinnvoll, jetzt teilweise weit unter Verkehrswert einzukaufen und nach Wertoptimierungmit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen zu verkaufen. In der Zwischenzeit erwirtschaften die eingehenden Mieten eine respektable Rendite.
Ehemals war dieser bereich ausschließlich sehr vermögenden Privatinvestoren und Instituitionellen überlassen. Seit einigen Jahren sind auch Immobilien-Handelsfonds, die eine Vielzahl von privaten Anlegern unter dem Dach einer Beteiligungsgesellschaft vereinigen, erfolgreich in Deutschland tätig.
Eine der ersten Unternehmensgruppen, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben, ist die Tübinger
Fairvesta Holding AG.
Die erworbenen Immobilien stammen dabei aus Sondersituationen wie Insolvenzmassen, Notverkäufen aus Liquiditätsengpässe von Großinvestoren oder von der öffentlichen bzw. kommunalen Hand, aus notleidenden Finanzierungen (z.B. bei ehemaligen Steuersparmodellen), Erbauseinadersetzungen etc. Da, wie bei der Tübinger
Fairvesta, teilweise weit unter Verkehrswert eingekauft wird, genügt es bereits Verkaufspreise um oder gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um überdurchschnittliche Gewinne in kurzen Zeiträumen zu erzielen.
Immobilienprivatisierungen der öffentlichen Hand werden zukünftig für ein noch höheres Angebot von aussichtsreichen Immobilien für Renditejäger wie der Tübinger
Fairvesta sorgen: laut einer Studie von Ernst & Young, plant jede dritte Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern in den kommenden Jahren Privatisierungen durchzuführen. Privatisierungen bedeuten hier auch und insbesondere die Privatisierung von kommunalem Immobilienvermögen und Wohnungsbeständen. So planen 41 % der Kommunen, die derzeit Privatisierungen erwägen, insbesondere Immobilen oder Wohnungsbaugesellschaften zu veräußern.
Der Einkauf eines auf Rendite für seine Anleger ausgerichteten Immobilien-Handelsfonds wie der
Fairvesta erfolgt für den Fonds zum Selbstkostenpreis, ohne die in der Branche üblichen Gewinn- und Handlungsaufschläge beim Zwischenhandel. Daher ist beim Einkauf der ehemals beträchtliche Buchwert einer Immobilie auf den denkbar niedrigsten Wert, in der Regel weit unter dem Verkehrswert abgeschmolzen worden, somit ergeben sich so für Anleger ungewöhnlich attraktive Perspektiven bei geringen, kalkulierbaren Risiken.
Im günstigen Einkauf in vernünftigen, für breite Mieterschichten – egal ob gesetzlich oder privat – bezahlbaren Immobilien in guten Lagen und guter Bauqualität legen Immobilien-Handelfonds wie die Unternehmen der
Fairvesta den Grundstein für den späteren Gewinn im Immobilienhandel. Schneller Umschlag des Immobilienportfolios, jeweils bei Mitnahme einer hohen Rendite in jeder einzelnen Transaktion – so entsteht die Chance auf eine über die gesamte Laufzeit außergewöhnlich hohe Gesamtrendite der Investition. Weiterhin hat ein Immobilien-Handelfonds wie die
Fairvesta, anders als Immobilien-Bestandhaltungsfonds die hach der Strategie „Kaufen und Halten“ vorgehen, keine Notwendigkeit auf ein Zuwarten auf einen konjunkturellen Aufschwung der Wirtschaft und damit des allgemeinen Preisniveaus als Vorbedingung für die Realisierung von Gewinnchancen.
Anhand eines konkreten Beispieles wird das Renditepotenzial des Immobilienhandels sichtbar: Innerhalb von 14 Monaten konnte die Tübinger
Fairvesta Unternehmensgruppe sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin durchhandeln und hierbei einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Die Objekte mit Gesamtgestehungskosten von rund sechs Millionen Euro brachten den Fondsgesellschaftern der fairvesta II. und III. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH Mieteinnahmen von rund 730.000 Euro sowie einen hohen Wiederverkaufsgewinn. „Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 Prozent entspricht“, meint Otmar Knoll, Leiter Immobilien An- und Verkauf der
fairvesta-Unternehmensgruppe.
Dabei halten die Ergebnisse von gemanagten Immobilien-Handelfonds auch einer unabhängigen Begutachtung stand: Die Leistungsbilanz und alle fünf Immobilienhandelsfonds der Tübinger
Fairvesta Unternehmensgruppe konnten den Analysten Philip Nerb überzeugen: „Die geprüften Zahlen sind beeindruckend.“ Bis Ende 2006 lagen die Buchgewinne aus den Einkäufen bei durchschnittlich über 50 %. Aber auch der professionelle und überdurchschnittlich transparente Außenauftritt beeindruckte den Analysten. Zudem konnten die Mietrenditen, die laut Prospekt mindestens zehn Prozent betragen sollen, zum Teil deutlich übertroffen werden.
„Die ungewöhnlich hohe Transparenz von Seiten des Anbieters geben dem Anleger das angenehme Gefühl, sich bei
fairvesta in guten Händen zu befinden“, so Nerb. Durch sehr gute Objektkäufe werde offensichtlich für die Anleger eine weit über den Erwartungen liegende Rendite erzielt. „
fairvesta ist ein erfahrener Nischenanbieter mit innovativen Fonds“, resümiert Nerb. Außerdem konnte die Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe für alle Fonds bislang Immobilien aus Bankverwertung und Zwangsversteigerung zu 52 Prozent des Verkehrswertes erwerben.
Das spiegelt auch die Überlegenheit des Geschäftsprinzips „Kaufen und Verkaufen“ in Einheit mit der alten kaufmannsregel „im Einkauf liegt der Gewinn“ der
Fairvesta Unternehmensgruppe wider.
Artikel wurde von Albert Albrecht am 31.10.2007 eingereicht.